Alt om planene for Ica-tomta, Sinsenveien 45-49


Forslagsstillerne og plan- og bygningsetaten har ikke klart å komme til enighet om planforslaget for Sinsenveien 45-49 på Løren/Sinsenengen. Derfor ligger nå to ulike forslag ute til offentlig ettersyn. Hvilket syn som vinner fram er det politikerne i rådhuset som skal avgjøre en gang i perioden januar-april 2015. Skal du ha et ord med i laget, er høringsfristen er 22. september i år.

Se alle sakspapirene og følg saksgangen for Sinsenveien 45-49 her

De to forslagene skiller seg blant annet fra hverandre når det gjelder utnyttelsesgrad, etasjehøyder og utforming av utearealene.

Plan- og bygningsetaten legger et eget forslag for Sinsenveien 45-49 ut på høring. Det har noe lavere utnyttelsesgrad, en annen plassering av boligblokkene mot øst, og de kutter fra maks ni til åtte etasjer.

Forslagsstiller (Sinsenveien 45-49 AS og Arkitektur Laboratoriet AS) vil ha maks utnyttelse på 34.500 kvadratmeter bruksareal (BRA), 385 leiligheter fordelt på seks blokker mellom fire og ni etasjer.

Plan- og bygningsetaten vil ha maks utnyttelse på 31.500 kvadratmeter BRA fordelt på sju boligblokker med maks åtte etasjer.


Mens forslagsstiller går inn for to torg (i sum på 1700 kvadratmeter) og gangforbindelser mellom Sinsenveien og boligområdet i øst, foreslår plan- og bygningsetaten at det avsettes areal til offentlig park i nordøst (1575 kvadratmeter) og et offentlig gatetun mellom Vidsynveien i Sinsen hageby og Børsteveien i Lørenparken. Plan- og bygningsetaten vil også ha utvidelse av Sinsenveien til bygate. De vil ha 17,5 meters veibredde med sykkelfelt, tosidig fortau og trerekke.
I forslagsstillers planforslag er det kun snakk om fortau langs østsiden av Sinsenveien.


Planområdet, Sinsenveien 45-49, grenser mot Selvaag-blokkene på Løren i øst. (Foto: Trond Lepperød)

Årsaken til at plan- og bygningsetaten ikke kan anbefale forslagsstillers planforslag, er at dette bryter med de hovedgrep man har tenkt seg for Løren og Økern når det gjelder struktur og tilgjengelighet til offentlig rom. Det er utarbeidet et forslag til Veilende plan for offentlig rom (VPOR) for Løren og Økern, og det er dette Plan- og bygningsetaten viser til.
“Hovedgangveiene og møteplassen må gis en tydelig offentlig karakter. Istedenfor torg bør det sikres prosjektets del av Lille Løren park nordøst i planområdet”, skriver etaten.

Forslagsstillers skisse over planområdet sett mot øst, i luftperspektiv fra Sinsen hageby. Lørenparken med Peer Gynt-skulpturene er det grønne feltet helt til høyre.


Plan- og bygningsetaten tar videre til orde for en bedre stedstilpasning enn det forslagsstiller legger opp til.

“Romslighet mot nabobebyggelse må økes ved større avstander og en begrensning av høyder til maks 8. etasjer”, skriver de.

Planområdet det her står strid om er den såkalte Ica-tomta og en del av Sinsenengen.  Området, som ligger øst for Sinsenveien, er på 18 dekar og omfatter flere eiendommer. I dag er området bebygd med tre til åtte etasjer høye kontorblokker. Hovedgrepet i begge planforslagene er å endre eiendommene fra næring til boligområde.

Begge forslaget går ut over grensen for utnyttelsesgrad (TU) som kommuneplanen hjemler for dette området, 150. Plan- og bygningsetaten mener “Det kan aksepteres en noe høyere utnyttelse enn i kommunedelplanen, dersom utbygging ivaretar offentlige rom, stedets kvaliteter og bokvaliteter innenfor og utenfor planområdet.”

Se også blogginnlegg fra 23. mars: Vil bygge høyt og tett Sinsenengen

Plan- og bygningsetaten legger et eget forslag for Sinsenveien 45-49 ut på høring. Det har noe lavere utnyttelsesgrad, en annen plassering av boligblokkene mot øst, og de kutter fra maks ni til åtte etasjer.

  Se Sinsenveien 45-49 og andre utbyggingsområder i nærområdet på Google-kart

Saksgang

  • Mai 2013: Tiltakshaver anmoder om oppstartsmøte.
  • 27. juni 2013: Uttalelse fra bydel Grünerløkka.
  • 4. juli 2013. Oppstartsmøte
  • 04. september: Forslagsstiller oversender bearbeidet bebyggelsesforslag med illustrasjonsplan, perspektivtegninger og oppdatert utearealregnskap.
  • 10. september 2013: Første dialogmøte. Deltakere: Jan-Ivar Thomas og Embla Winge fra Vedal Utvikling AS, Odd Klev og Erik Olav Marstein fra A-lab AS og Marcus Hothmann og Kristian Thomassen fra plan- og bygningsetaten.
  • 1. november 2013: Uttalelse fra Lørenparken boligsameie og Sameiet Lørenplatået.
  • 11. april 2014. Komplett planforslag foreligger.
  • 25. juni 2014: Vedtak om planforslag til offentlig ettersyn.
  • 7. august 2014: Kunngjøring om offentlig ettersyn fra 11.08 til 22.09.
  • 22. august 2014: Uttalelse fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus.

Uttalelser fra Sameiet Lørenplatået og Lørenparken Boligsameie

Dette uttalte Sameiet Lørenplatået og Lørenparken Boligsameie til daværende planforslag 1. november 2013:


Naboene er positive til transformasjon til boligområde og er innstilt på godt samarbeid og dialog med nye sameier og tiltakshaver. De er opptatt av at prosjektet ikke forringer bokvalitet, trivsel, sikkerhet og boligverdier, samt at nødvendig offentlig infrastruktur sikres.

Høydene i bebyggelsesforslaget til planoppstart er problematiske. De vil skape en vegg mellom de etablerte boligområdene vest og øst for planområdet og vil bryte med prinsippet om nedtrapping i Lørenplatået/Lørenparken fra 8 etasjer i nord via 6 etasjer til 4 etasjer i syd. Det bør være kun 3 etasjer og en inntrukket 4. etasje i syd/mot Sinsenveien i tråd med Byantikvarens uttalelse til reguleringsplan for Sinsenveien 41.


Det pekes på terrengsprang mellom planområdet og Lørenplatået/Lørenparken slik at mønehøyder bør brukes som referanse fremfor etasjetall.

Naboene er enig med Bydel Grünerløkka om at utnyttelsen er for høy med henblikk på overordnete planer. De er åpne for etablering og sambruk av felles møteplasser og gangveier i overgangssonen mellom eiendommene, men eksisterende fellesområder må ikke inngå i utearealregnskapet til planforslaget. Eiendoms- og byfornyelsesetatens merknad støttes.


Klikk her for å se hele uttalelsen

Forslagsstillers svar til Sameiet Lørenplatået og Lørenparken Boligsameie


Boligprosjektet vil gjøre nærområdet mer attraktivt med felles utearealer og offentlig tilgjengelige torg og gangforbindelser, og en utforming av høy kvalitet. Dette vil ikke forringe verdi og bokvalitet for eksisterende boligmasse, men øke trivselen på Løren i fremtiden. Sikkerhet i området vil opprettholdes og offentlig infrastruktur er tilpasset i prosjektet. Terrengsprang mot øst reduseres med 3,7-5 meter i planforslaget. Høyde på ny bebyggelse avviker dermed ikke i særlig grad fra eksisterende kontorbygg. Noen leiligheter i nordøst (Børsteveien 6B og Kanonhallveien 66) vil få noe reduserte solforhold fra kl. 17 (jf. soldiagrammer i kap. 2.5), men for øvrig vil solforholdene forbedres eller være uforandret. Når det gjelder utnyttelsesgrad vises til kommentar til Bydel Grünerløkka. Møteplasser er plassert på egen eiendom. Diagram som det refereres til viser møteplassenes tilknytning til andre møteplasser i området, men disse er ikke medregnet i planområdets arealer for torg/møteplasser. Det er etablert en dialog med Løren velforening om bruk av felles utearealer i prosjektet som vil fortsette i reguleringsprosessen.

Plan- og bygningsetatens kommentar til innspill fra Sameiet Lørenplatået og Lørenparken Boligsameie


Forslagsstillers alternativ har forbedringspotensial når det gjelder strukturell tilpasning til nærområdet. Etaten har laget et alternativ 2 med annen bebyggelsesstruktur, lavere høyder og utnyttelse, samt offentlig park som tar større hensyn til tilliggende boligbebyggelse.

Kommentarer

Populære innlegg fra denne bloggen

Sinsen-arkitektur: Siloen som ble boligsameie

Selvaag har måttet justere - slik blir Sinsenveien 45-49

Hvem husker gamle Ringen kino?